PFU à 31,4 % depuis 2026 : ce que la hausse de la CSG change pour le rendement net de votre obligation immobilière

Une hausse peu commentée, mais bien réelle, depuis le 1ᵉʳ janvier 2026

Si vous avez déjà lu une simulation de rendement d'obligation immobilière évoquant un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, il est temps de la mettre à jour. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, ce taux n'existe plus : la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a relevé la contribution sociale généralisée (CSG) sur les revenus du capital, portant le PFU à 31,4 %. Cette hausse de 1,4 point est passée relativement inaperçue dans le débat public — mais elle s'applique à chaque euro d'intérêt perçu sur un placement à revenu fixe, y compris une obligation immobilière.

Cet article détaille l'origine de cette hausse et son impact chiffré sur le rendement net d'une obligation immobilière.

En une phrase — Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le PFU applicable aux intérêts d'obligations est passé de 30 % à 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux), sous l'effet d'une hausse de 1,4 point de la CSG actée par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026.

Les trois chiffres à retenir :

31,4 % — le nouveau taux du PFU sur les intérêts perçus hors enveloppe fiscale, contre 30 % jusqu'au 31 décembre 2025.
18,6 % — le nouveau taux global des prélèvements sociaux sur les revenus du capital, contre 17,2 % auparavant.
1,4 point — l'écart, entièrement porté par la composante CSG (10,6 % contre 9,2 %), la part impôt sur le revenu (12,8 %) restant inchangée.

D'où vient cette hausse : la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026

Le relèvement du PFU ne résulte pas d'une réforme fiscale isolée, mais d'un ajustement des prélèvements sociaux décidé dans le cadre de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la Sécurité sociale pour 2026. Le taux de la CSG applicable aux revenus du patrimoine et de placement est relevé de 1,4 point, une mesure présentée par le gouvernement comme destinée à financer les besoins croissants liés au vieillissement de la population et à la dépendance.

Les prélèvements sociaux sur les revenus de capitaux mobiliers se décomposent ainsi depuis le 1ᵉʳ janvier 2026 :

Composante	Taux jusqu'au 31/12/2025	Taux depuis le 01/01/2026
CSG	9,2 %	10,6 %
CRDS	0,5 %	0,5 %
Prélèvement de solidarité	7,5 %	7,5 %
Total prélèvements sociaux	17,2 %	18,6 %
Impôt sur le revenu (part PFU)	12,8 %	12,8 %
PFU global	30 %	31,4 %

Cette évolution est confirmée par service-public.gouv.fr, qui précise que « le taux des prélèvements sociaux sur les revenus de placements passe à 18,6 % à compter du 1ᵉʳ janvier 2026 ».

Ce que cela change concrètement pour les intérêts que vous percevez

Les intérêts versés au titre d'une obligation immobilière relèvent, sur le plan fiscal, de la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (RCM). C'est cette catégorie de revenus — et non le support ou le mode de conservation du titre — qui détermine l'application du PFU. Concrètement, que les intérêts proviennent d'une obligation d'État (OAT) logée sur un compte-titres ordinaire, d'une obligation d'entreprise cotée, ou d'une obligation immobilière à taux fixe émise en placement privé, le principe est le même : ils sont, par défaut, soumis au PFU désormais fixé à 31,4 %, sauf option globale pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Deux régimes restent disponibles pour chaque investisseur :

Le PFU (régime par défaut) : 31,4 % appliqués forfaitairement, quels que soient vos autres revenus.
L'option pour le barème progressif (case 2OP de votre déclaration) : les intérêts s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés selon votre tranche marginale d'imposition (TMI), à laquelle s'ajoutent les 18,6 % de prélèvements sociaux. Cette option est globale pour l'ensemble de vos revenus mobiliers de l'année — vous ne pouvez pas l'appliquer ligne par ligne.

À noter : depuis 2026, l'option pour le barème n'est plus irrévocable au moment de la déclaration initiale, ce qui laisse davantage de marge pour ajuster votre choix — un point à valider avec votre conseiller en gestion de patrimoine ou votre expert-comptable.

Un exemple chiffré sur une obligation immobilière

Prenons un cas simple, à visée pédagogique : une souscription de 20 000 € sur une obligation à taux fixe visant un objectif de rendement de 9 % par an (objectif non garanti), sur une durée de 18 mois, avec versement des intérêts in fine.

Les intérêts bruts théoriques sur la période s'élèvent à 2 700 € (9 % × 1,5 an × 20 000 €). Voici la différence entre l'ancien et le nouveau régime :

	PFU à 30 % (jusqu'au 31/12/2025)	PFU à 31,4 % (depuis le 01/01/2026)
Intérêts bruts	2 700 €	2 700 €
Prélèvement PFU	810 €	847,80 €
Intérêts nets	1 890 €	1 852,20 €
Rendement net approximatif sur 18 mois	9,45 %	9,26 %

L'écart net, sur cet exemple, s'élève à 37,80 €, soit environ 0,19 point de rendement net en moins sur la durée de détention — un ordre de grandeur qui reste secondaire par rapport aux autres paramètres qui déterminent votre rendement effectif : le taux facial retenu, la durée réelle de l'opération, et l'éventualité d'un retard de remboursement. Mais il mérite d'être intégré dans toute simulation actualisée, notamment si vous comparez plusieurs opérations ou plusieurs enveloppes.

Ce que cette hausse ne change pas : la nature du titre et son mode de conservation

Il est important de ne pas confondre le régime fiscal des intérêts — désormais commun à l'ensemble des placements à revenu fixe hors enveloppe — et la nature juridique du titre lui-même. Les obligations proposées via SAFESTONE restent des obligations à taux fixe au sens de l'article L. 213-5 du Code monétaire et financier, émises en placement privé au sens de l'article L. 411-2 du même code. La souscription s'effectue directement auprès de l'émetteur, avec inscription au registre nominatif — nominatif pur tenu par l'émetteur, ou nominatif administré via un teneur de compte-conservation partenaire selon l'opération.

Contrairement à une obligation d'État ou à une obligation d'entreprise cotée, qui transitent le plus souvent par un compte-titres ordinaire ouvert auprès d'une banque ou d'un courtier grand public, une obligation immobilière émise en placement privé ne peut pas être logée sur un tel compte-titres : ces établissements n'assurent pas la conservation de titres non cotés émis dans ce cadre. La hausse du PFU s'applique de la même manière aux intérêts perçus, quel que soit le mode de conservation — mais elle ne modifie ni le parcours de souscription, ni les modalités d'inscription au registre.

Faut-il reconsidérer l'option pour le barème progressif ?

La hausse de 1,4 point ne bouleverse pas l'arbitrage entre PFU et barème progressif, mais elle en déplace légèrement le seuil de bascule. La règle générale reste la suivante :

Si votre tranche marginale d'imposition est de 0 % ou 11 %, l'option pour le barème progressif peut désormais être plus intéressante qu'auparavant, dans la mesure où l'écart avec le PFU s'est creusé de 1,4 point en valeur relative.
Si votre TMI est de 30 % ou plus, le PFU à 31,4 % demeure, dans l'immense majorité des cas, le régime le plus favorable — il reste inférieur ou proche de votre taux marginal cumulé au barème.
En cas d'option pour le barème, une fraction de la CSG reste déductible du revenu imposable de l'année suivante, à hauteur de 6,8 % — un taux inchangé par la réforme.

Ce calcul dépend de l'ensemble de vos revenus mobiliers de l'année, l'option étant globale et non applicable ligne par ligne. Il se raisonne avec un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable, qui pourra également tenir compte de votre exposition éventuelle à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et de votre situation familiale.

Ce qu'il faut retenir pour vos simulations et vos opérations en cours

Si vous avez souscrit une obligation immobilière avant le 1ᵉʳ janvier 2026, le nouveau taux de PFU s'applique aux intérêts versés à compter de cette date, et non de manière rétroactive sur les intérêts déjà perçus. Pour toute nouvelle simulation — la vôtre ou celle transmise par un conseiller — vérifiez que l'hypothèse fiscale retenue est bien de 31,4 % et non de 30 %, notamment si vous comparez le rendement net d'une obligation immobilière à celui d'autres supports (Livret A, fonds euros d'assurance-vie, OAT). Chaque enveloppe et chaque produit ayant ses propres règles d'éligibilité et de fiscalité, une comparaison directe mérite toujours d'être vérifiée avec un professionnel avant toute décision.

FAQ

Le PFU à 31,4 % s'applique-t-il à toutes les obligations immobilières ?

Il s'applique à tous les revenus de capitaux mobiliers perçus par une personne physique résidant fiscalement en France et détenant le titre hors enveloppe fiscale dédiée, quel que soit l'émetteur ou le mode de conservation du titre — sauf option pour le barème progressif.

Cette hausse est-elle rétroactive sur les intérêts déjà perçus en 2025 ?

Non. Le nouveau taux de 31,4 % s'applique aux revenus perçus à compter du 1ᵉʳ janvier 2026. Les intérêts encaissés en 2025 restent soumis au PFU de 30 % en vigueur à la date de leur versement.

Peut-on éviter cette hausse en logeant l'obligation dans une autre enveloppe ?

Les obligations immobilières émises en placement privé, comme celles proposées via SAFESTONE, ne sont ni éligibles au PEA, ni au PEA-PME de façon générique — cette éligibilité dépend de la structuration propre à chaque opération et ne peut jamais être présumée. Elles ne peuvent pas non plus être logées sur un compte-titres ordinaire bancaire classique. La question de l'enveloppe se pose donc essentiellement pour d'autres classes d'actifs ; pour une obligation immobilière SAFESTONE, le PFU (ou l'option barème) reste le cadre de référence.

L'option pour le barème progressif est-elle avantageuse pour un investisseur fortement imposé ?

Rarement. Pour une tranche marginale d'imposition de 30 % ou plus, l'imposition au barème additionnée aux prélèvements sociaux dépasse généralement le PFU à 31,4 %. L'option est surtout à examiner pour les contribuables faiblement imposés (TMI à 0 % ou 11 %).

Où trouver le texte officiel de cette réforme ?

La mesure figure dans la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, publiée au Journal officiel le 31 décembre 2025. Une synthèse est également disponible sur service-public.gouv.fr.

Investir comporte des risques

Les obligations proposées via SAFESTONE sont des titres de créance à taux fixe (article L. 213-5 du Code monétaire et financier), émis en placement privé (article L. 411-2 du même code), avec souscription directe auprès de l'émetteur et inscription au registre nominatif — nominatif pur ou nominatif administré selon l'opération. Comme tout investissement, elles comportent un risque de perte en capital, partielle ou totale, ainsi qu'un risque d'illiquidité avant l'échéance contractuelle. Le taux cible mentionné dans un dossier d'investissement est un objectif, jamais une garantie. Les éléments fiscaux présentés dans cet article correspondent au droit en vigueur au 17 août 2026 et sont susceptibles d'évoluer ; ils ne constituent ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement personnalisé. SAFESTONE n'est pas un fonds d'investissement alternatif (FIA). Nous vous invitons à consulter la documentation réglementaire disponible sur notre page conformité et à faire valider votre situation fiscale personnelle par un professionnel avant toute souscription.

Vous souhaitez actualiser vos simulations de rendement net à la lumière de cette hausse du PFU ? Consultez nos opérations en cours ou demandez une invitation pour échanger avec l'équipe SAFESTONE, et retrouvez les définitions utiles dans notre glossaire.