Glossaire

Les termes essentiels pour comprendre l'univers du co-investissement immobilier et les opérations SAFESTONE.

A

AMF — Autorité des Marchés Financiers: Autorité publique indépendante chargée de réguler les marchés financiers en France. Elle veille à la protection de l'épargne investie en produits financiers et à l'information des investisseurs.
Appel de fonds: Demande adressée aux investisseurs de verser tout ou partie de leur engagement financier. Dans le cadre d'une opération SAFESTONE, l'appel de fonds intervient lors de la souscription des obligations.

CGP — Conseiller en Gestion de Patrimoine: Professionnel accompagnant les particuliers dans l'optimisation de leur patrimoine (épargne, investissements, fiscalité). SAFESTONE travaille avec un réseau de CGP partenaires pour distribuer ses opérations auprès d'investisseurs qualifiés.
Club de co-investissement: Cercle d'investisseurs privés qui souscrivent, projet par projet, à des émissions obligataires adossées à des opérations immobilières sélectionnées. Chez SAFESTONE, chaque opération est indépendante : il n'y a ni mutualisation des risques, ni gestion collective. Le club donne accès à des projets de promotion immobilière habituellement réservés aux professionnels.
Concept Immobilier: Maison mère et promoteur immobilier fondé en 1995, fort de plus de 30 ans d'expérience. Concept Immobilier gère 80 M€ d'actifs, a construit plus de 1 100 logements neufs et loue plus de 2 000 biens. SAFESTONE sélectionne ses opérations parmi les projets du groupe.
Coupon: Intérêt versé périodiquement (ou à l'échéance) au détenteur d'une obligation. Le coupon représente la rémunération de l'investisseur pour le prêt consenti via la souscription d'obligations.
Crowdfunding immobilier: Mode de financement participatif permettant à des particuliers d'investir dans des projets immobiliers, généralement via des obligations. SAFESTONE se distingue par son modèle de club sélectif et son lien direct avec un promoteur établi.

Due diligence: Processus d'audit et de vérification approfondi mené avant un investissement. Chez SAFESTONE, chaque opération fait l'objet d'une due diligence rigoureuse portant sur le foncier, le montage financier, le promoteur et le marché local.

Foncier: Terrain sur lequel un projet immobilier est développé. L'acquisition du foncier est la première étape d'une opération de promotion et représente un poste de coût majeur du projet.

GFA — Garantie Financière d'Achèvement: Garantie obligatoire en VEFA, délivrée par un établissement financier, assurant à l'acquéreur que le programme immobilier sera achevé même en cas de défaillance du promoteur.

Illiquidité: Caractéristique d'un investissement qui ne peut pas être revendu facilement ou rapidement sur un marché secondaire. Les obligations non cotées, comme celles proposées par SAFESTONE, sont par nature illiquides : le porteur s'engage sur la durée de l'opération.

Marge promoteur: Différence entre le chiffre d'affaires d'une opération de promotion immobilière (vente des lots) et l'ensemble des coûts (foncier, construction, commercialisation, frais financiers). C'est à partir de cette marge que sont rémunérés les investisseurs du club.

Obligation (titre financier): Titre de créance émis par une société pour se financer auprès d'investisseurs. L'investisseur prête une somme et perçoit en retour des intérêts (coupons) selon un calendrier défini, puis le remboursement du capital à l'échéance.
OPTF — Offre au Public de Titres Financiers: Cadre réglementaire permettant à une société d'émettre des titres financiers (comme des obligations) auprès d'investisseurs, sous certaines conditions d'exemption ou d'enregistrement auprès de l'AMF.

Permis de construire: Autorisation administrative délivrée par la mairie, obligatoire pour la construction de bâtiments neufs. L'obtention du permis de construire est une étape clé qui conditionne le lancement effectif d'une opération de promotion.
Perte en capital: Risque que l'investisseur récupère moins que le montant initialement investi. Ce risque est inhérent à tout investissement en titres financiers non garantis, y compris les obligations émises dans le cadre d'opérations de promotion immobilière.
Pré-commercialisation: Phase de vente des lots d'un programme immobilier avant ou pendant sa construction. Un taux de pré-commercialisation élevé (souvent exigé par les banques) réduit le risque de l'opération et conditionne le déblocage du financement bancaire.
Promotion immobilière: Activité consistant à concevoir, financer, construire et commercialiser des programmes immobiliers neufs (logements, résidences, locaux). Le promoteur porte le risque du projet, de l'acquisition du foncier à la livraison des biens.

Rendement cible: Taux de rentabilité annuel visé par une opération d'investissement. Chez SAFESTONE, le rendement cible est de 8 à 10 % sur une durée de 15 à 18 mois. Il s'agit d'un objectif non garanti, lié à la performance réelle de l'opération.
Risque opérationnel: Ensemble des aléas pouvant affecter le déroulement d'une opération immobilière : retards de chantier, surcoûts de construction, difficultés de commercialisation, ou évolution défavorable du marché local.

SPV — Special Purpose Vehicle: Société créée spécifiquement pour porter une opération immobilière unique. Cette structure isole juridiquement et financièrement chaque projet, protégeant les investisseurs et le promoteur des risques croisés entre opérations.

Taux de rendement interne (TRI): Indicateur financier mesurant la rentabilité annualisée d'un investissement en tenant compte du calendrier des flux (apports et remboursements). Il permet de comparer différentes opérations entre elles.
Ticket d'entrée: Montant minimum d'investissement requis pour participer à une opération. Le ticket d'entrée détermine le seuil d'accessibilité du club pour les investisseurs.

VEFA — Vente en l'État Futur d'Achèvement: Mode de vente d'un bien immobilier neuf « sur plan ». L'acquéreur achète un logement avant sa construction ou en cours de construction. Les paiements sont échelonnés en fonction de l'avancement des travaux.